空き家・空きテナント・空きビルのデザイン・企画・設計・施工ならば渋谷工務店　

【空き家・空きビル・空きテナント事業とは？メリット・デメリットや、失敗しないためのポイントを解説】

東京のリフォーム、リノベーション、おしゃれリノベが得意な渋谷工務店では、空き家・空きビル・空きテナントなどの企画・デザイン・設計・施工・プロデゥースを行なっております。

不動産事業を成功させるには物件選びが重要なポイントとなり、安く物件を購入しリフォームすることで利回りを良くすることができます。その中でも空き家・空きビル・空きテナントは価格が安いため物件購入にかかる費用を抑えることができ、投資家に人気の投資物件となっていますがメリットだけでなくデメリットもあるため注意が必要です。場合によってはうまく利益を得られずすぐに売却することになったという失敗事例もあります。

【空き家・空きビル・空きテナント事業とは】

空き家・空きビル・空きテナント事業をスタートする前に、そもそも空き家・空きビル・空きテナント事業とははどのようなプロジェクトなのかを知っておくことが大切です。

また所有者が空き家を手放す理由についても理解することで、今後売却物件としての空き家が増加するかどうかを予測することがある程度可能となります。

【増加している空き家・空きビル・空きテナントの対策として注目されている】

国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しており、空き家問題の対策として空き家の除去や活用を推奨しています。
また倒壊の恐れがある「特定空き家」や窓ガラスが破損している等管理が不十分な「管理不全空き家」を所有している場合、自治体から管理の指導や勧告を受けることになります。空き家の状態によっては強制解体や固定資産税の優遇撤廃などを受けることから、空き家を所有していること自体が大きなリスクになってしまいます。このような法律の影響から空き家活用や自分で住む所有者は増えましたが、遠方にある古家などは活用する方法が少ないため売却を不動産会社に依頼するようになりました。その結果空き家が投資用物件として公開されるようになり、今後も増加すると予測されています。

【空き家・空きビル・空きテナントを再生して活用し利益を生み出す事業】

空き家・空きビル・空きテナントを活用するという事業は効果的な方法です。不動産投資は不動産を購入して賃貸物件として公開し、入居者から家賃をもらって収益化するという投資モデルとなります。賃貸経営を終了させるタイミングで物件を売却し、家賃収入＋売却益で黒字化させることが不動産投資のサイクルといえます。不動産投資で利益を得るためには購入費用とリフォーム費用を抑えた適切な賃料設定がポイントといえ、このことからも物件価格が安いという理由で初期費用を抑えられる空き家は賃貸に向いており、多くの投資家から注目されています。

【空き家・空きビル・空き家の事業メリット】

空き家事業が注目される理由として複数のメリットがありますが、この章では代表的なメリットを紹介します。

【少額から始めることができる】

これから不動産事業を始める人であれば、まずはお金をあまりかけないスモールスタートがおすすめです。なぜなら不動産事業は多くの知識とノウハウが必要となり、経験によって身に着けていくことになるからです。
その点、空き家は初期投資を抑えることができるため融資を組みやすく、必要となる費用によっては自己資金で購入できる可能性もあります。
このように空き家投資は不動産投資の中でもリスクが低いという点が、メリットです。

【利回りが高い】

利回りは年間の収入と不動産購入の総額との割合となっており、戸建てやマンションなど不動産種別に関わらず不動産投資をする上で物件購入を判断する重要な指標です。特にランニングコストを差し引いた利益で計算する実質利回りは収益計画を立てる上で必ずチェックすることになりますが、空き家は初期投資が少なくなるため高利回り物件となる可能性が高いです。これにより早い段階で初期投資を回収することができる収益物件となり、事業の大きなメリットといえます。

【短い期間で融資を組める】

たとえば居住用財産を購入する際に組む住宅ローンは35年で返済するケースが多いですが、不動産投資は5～10年間での返済が一般的です。
このように短い期間で融資を組むことで返済に関するリスクを下げることができ、さらに空き家の場合は借入額も少なくなるため安心して融資を受けることができます。

【ノウハウを比較的蓄積しやすい】

不動産事業は大きな戸建てを買わなくてもノウハウを蓄積しやすく、十分に知識を習得することができます。このようにして得た知識は次の不動産事業で活かすことができ、さらにリスクを下げられるというメリットがあります。

【空き家投資のリスク・デメリット】

不動産事業ですが、デメリットもあるため注意が必要です。

【需要が低いエリアが多い】

空き家・空きビル・空きテナントを中古戸建として公開している物件は郊外であることが多いです。なぜなら都市部は生活しやすく人気があるため空き家にせず自ら活用する所有者が多く、その一方で築年数が経過し住めない状態の空き家であれば「古家付き土地」として売却するからです。こうした理由から人気エリアでは空き家が公開されにくく、結果的に需要の低いエリアで空き家物件は公開されやすくなります。

これ以外にも需要が低いエリアの空き家を購入し賃貸経営を計画した場合は借り手が見つかりにくいというデメリットがあり、収益計画通りの利益を得られないこともあります。そのため空き家を購入する際には価格や築年数だけでなく、周辺エリアの需要もチェックすべきです。

【大規模な修繕やリフォームが必要なことが多い】

築年数が古い空き家は耐震性に問題があり、入居者が住んだ後に倒壊してしまうと管理責任を追及されてしまいます。このようなリスクを避けるためにも賃貸物件の耐震性や耐久性は確保しておくべきですが、築年数が古いと耐震工事を含めたリフォーム工事が必要となります。その結果初期費用が高くなり利回りが悪化してしまう点がデメリットです。

【売却が難しい場合がある】

不動産事業は賃料に加えて将来売却した利益を考慮して計画を立てるのが一般的ですが、売却するタイミングでは購入時よりも築年数が経過していることになります。そのため安い空き家を購入し良い利回りで賃貸物件を管理できたとしても、売却するタイミングではほとんど建物の価値が残っていないこともあり得ます。検討する際には建物よりも土地の価値が高い物件を選定することがポイントですが、郊外の物件だと土地の価値も都市部に比べて安いことが多いです。売却は通常の不動産投資よりも売却が難しいケースが多いといえます。

【空き家投資の失敗事例】

東京のリフォーム、リノベーション、おしゃれリノベが得意な渋谷工務店では、空き家・空きビル・空きテナントなどの企画・デザイン・設計・施工・プロデゥースを行なっております。空き家投資は不動産投資の中ではリスクが低いものの、全く失敗しないわけではありません。

失敗パターンがあるのかを事前に確認し、対策をした上で事業をスタートすることが大切です。この章では事業においてよくある失敗事例を紹介します。

【リフォーム費用の計算が高額になりすぎて失敗】

一般的に築年数が古い空き家ほどリフォーム費用が高くなる傾向にあり、その結果リフォームや修繕工事の費用を含めると物件の本体価格が安くても初期費用が高くなる点がデメリットです。初期費用が高くなると家賃を高くしなければ利回りが悪くなってしまいますが、相場よりも高い家賃では入居者が決まらない可能性が高くなります。このことからも理想の利回りで賃貸経営するためにも、空き家を購入する際には本体価格だけでなくリフォーム費用も正確に把握することが大切です。

【入居付けができない】

家賃設定が適切だったとしても競合物件や市況の影響で中々入居者が決まらないことがあり、収益化が遅れることがあります。
こうしたトラブルが起きる原因の一つに「築年数」があり、古い物件は地震に対する不安から入居を躊躇する人もいます。
このように築年数が古い空き家を購入してしまうと賃貸経営がうまくいかなくなることがあり、投資物件選択時の注意点といえます。

【台風や地震による被害】

台風や地震はいつどこで発生するか分からないため、賃貸物件を探す人はハザードマップを意識していることが多いです。そのため購入した空き家の外観だけをキレイに改修しただけで賃貸にだした場合、災害によって破損や倒壊するリスクを抱えることになります。場合によっては入居者や近隣住民に被害がでることもあり、損害賠償を請求されることも考えられます。このことからも空き家を購入した場合は必ず耐震性に問題がないかチェックし、必要があれば耐震工事が必須となります。
こうした想定外の支出は空き家投資ではよくある失敗事例です。

【遠方で管理ができず頓挫】

賃貸物件の管理は生活拠点から近い方が管理しやすいですが都市部に住んでいると物件が高くなり、投資物件はどうしても郊外の空き家を検討することになります。そのため管理を継続することができず、優良な投資物件であっても手放してしまうケースも多いです。このような失敗をしないためにも、管理できる距離の物件を選定することをおすすめします。

【DIYを試みたが挫折して失敗】

DIYはリフォーム費用を安くできるため、軽微な修繕であればオーナー自ら工事することがおすすめです。しかし目につきやすい箇所をDIYすると仕上がりによっては見た目が悪くなることがあり、さらに大がかりなリフォームをDIYした場合は安全性が担保できない可能性があります。
その結果、初期費用が安くなっても肝心の入居者が決まらないという失敗に繋がりやすくなります。このことからもDIYで対応する箇所と規模は十分に検討すべきです。

【権利関係のトラブル】

たとえば賃貸物件の所有権はオーナーが所有していますが、借主が自己負担で修繕した設備や家電は借主の所有権となる可能性があります。
この場合退去時に所有権を巡ってトラブルになることがあり、賃貸経営のよくある失敗事例といえます。こうしたトラブルを避けるためにも権利関係を明確にした賃貸借契約を締結する必要がありますが、その場合は契約書の内容が細かくなってしまうため注意が必要です。

【事業に失敗しないためのチェックポイント】

事業にはリスクとデメリットがあり、実際に失敗を経験したオーナーも多いことから投資を検討する際には慎重に判断する必要があります。この章では事業に失敗しないためのチェックポイントを紹介します。

【需要があるか調査する】

不動産事業を成功させるためには入居者がすぐ決まるエリアであり、さらに将来売却できる物件であることがポイントです。そのため空き家を検討する際には目先の金額だけでなく、周辺環境や物件の資産価値等を考慮し総合的に判断することが大切です。検討する際にはなるべく早い段階で不動産会社に相談し、気になる物件の需要についてアドバイスをもらうことをおすすめします。

【リフォームなどの予算も含めて利回りの計算を行う]

事業は初期費用を抑えることが成功のコツであることから、本体価格だけでなくリフォーム費用や諸費用を含めた予算設定が重要です。こうすることで狙い通りの利回りで経営することができ、イメージ通りの収益計画となります。つまり、空き家を検討する際にはリフォーム費用や諸費用の概算を必ずチェックすることがポイントといえます。

【売買時の重要事項説明書はしっかり確認する】

空き家を購入する際には宅地建物取引士から重要事項説明書の説明を受けることになりますが、賃貸経営する上でのポイントが多く記載されています。たとえば雨漏りやシロアリが発生した場合、定められた期間内であれば元所有者が費用負担し対応してくれることがあります。しかし重要事項説明書や契約書に「契約不適合免責」という記載があった場合、こうしたトラブルが発生しても全て現所有者が対応することになります。このように売買時の契約書類は賃貸経営にも大きな影響を与えるため、しっかり内容を確認することが大切です。